导语： 

本文为冯仑最新的主题演讲稿《创想的天空》，其中不乏妙语连珠，让人捧腹，捧腹之余又引人深思。至于你是思春还是思考，就读来试试吧。

当前房地产正处于“青春期之后” 

到湖南，都要问一下爸爸去哪里？今天爸爸都来这里，关心房地产去哪。房地产今后几个时期我们怎么样来看看？现在房地产处在什么样的位置？是一个很有趣的位置，我个人感觉是青春期结束以后这个时间就是。

青春期之前人不分男女，人之初，一团肉。但是青春期最大的特点就是长个，基本上长个、长身体为主，但是到了青春期结束以后，有几个很重要的特点，第一长个的时间结束了，开始长头脑，长智慧，另外你也要进入一个全面发展。大家在青春期之前长个，青春期之后就是全面发展。    

青春期之前人比较简单，青春期之后，所有的角色越来越清晰，人生由此展开丰富的历程。有的男生当兵，科学家，当企业家，做政府领导，也有的女生谈个小恋爱，养一个起居，人生越来越丰富。

前几天我看一个同学，发现我们的人生历程就有很大的变化。青春期之后不长个，不等于驼背，驼背大概要四五十岁以后驼背，在高的水平上停一段时间，青春期之后角色开始多样化，在不同的角色扮演当中，实际上人生依然精彩，这就是大体上房地产其实也是经历了这样的阶段。

接下来房地产跟以前的房地产是非常不一样的房地产，房地产青春期就是住宅，只要有住宅，只要有规模就是好的。但是今后除了住宅，房地产好复杂，有住宅，有非住宅，有购物中心，医疗，又有政府，连监狱都可以去做，现在有各种各样的反贪腐，官员的不动产也有很大的增长空间，只是跟我们无缘而已。

到未来创新有什么样的事情需要特别的关注，我们未来的创新的方向大体上就是一个使命，坚持一个使命，沿着一条价值链，以四种模式展开。

一个使命：创造最具价值的人造空间

所谓一个使命，房地产是干什么的？这件事情我相信我们都有很多的思考，在我看来，房地产的使命就是创造最具价值的人造空间。大家知道人和动物不同，就是我们在人造空间里，老鼠是在自然的空间里，老鼠要打洞，也是自己的空间。但是大部分的动物不是在人造空间里，只有人在人造空间里。

人造空间有两种，一种是移动的，汽车，这是人造的移动空间，另外一种是固定的人造空间，比如说我们这个地方是固定的位置，不能搬走。所以房地产的使命就是创造最具有价值的人造空间。

最具有价值的人造空间由哪些事情决定？

第一由位置决定，

第二由技术决定，

第三是由管理决定的，

第四是由运营方式决定的。

比如说技术很重要，空间的价值如果没有空调，没有灯光，没有新能源，这个商业空间的价值就大大的降低了，很热，人就不进来，如果人不进来，生意就无法做，最后就变成负资产，技术对空间价值很重要。

另外还有运营管理，运营管理对于商业空间的价值也非常的重要。我住在这个酒店，进来第一件事情，钥匙不能用，一个酒店的钥匙不能用，那就多凑巧，等工程部把门撬开，才让我进去，这是运营管理，人还会来第二次？如果不来第二次，运营水平特别低，客户就不愿意来，不愿意付更好的价钱来租这个房间，酒店就要关门了。运营管理对于运营价值，对于空间的价值非常的重要。所以我们讲这一个使命带来的是四个要素，这四个要素来决定一个商业空间，我们有人造空间的价值。

一条价值链：由制造业的价值链到服务业，再到金融业

我们再来看一条价值链，房地产作为一生来看，它的价值链从下边是制造业，就是开发业，中间是服务业，就是运营、管理、资产管理服务业，再上面就是金融业，由制造业的价值链到服务业，再到金融业，这个由下到上的过程是房地产全部的价值链的过程。

在不同的价值链的位置，创新的内容很不一样大家来看住宅，传统的住宅开发，它的价值链在制造业这个范围，是规模、成本、速度，谁规模大、成本低、速度快，就最牛B，如果你搞住宅产业化，就需要速度高，成本低，像中海，钢筋掌握到恰当好处，不多不少。周转速度，价格不求最高，但求不亏，卖得快。这就是制造业的竞争，创新无非就是这样。

但是最近一段有点变化，大家知道制造业最后的竞争最后的结果非常困难，全球都一样，就是我们在制造过程的生产率提高了，成本是降低了，但是在两头的成本是加高的，研发的成本和市场营销的成本，但是利润呢?销售收入和利润呢?是在减少的，由于价格垄断不大容易，制造业的利润越来越窄，最后有很多维持不下去。怎么样增加制造业的竞争力？就是两件事情，做细分市场，把细分市场做到极致。

好多年前我去加拿大，他们老是跟我开会谈，同性恋公寓，当时我们不懂，我们认为祖宗交下来就是一种用法，一直用下来就不错了，但是他们说可以创新使用，要做同性恋公寓，一个城市做多少套。

今天发现这个细分市场如果在中国，在今天的时间，你把它做好，我觉得在北京、上海做个一百套，两百套，是有价值的，全国算下来成千上万套，这个出租在你的手里，那你太牛B了。他们都是专业人士，服务态度好，目光特别慈祥，为人特别谦卑，这个客户很好管理。还有渡假，投资，还有专门的一些不同用途的住宅产品。

另外一个是我们可以看到除了细分市场以外，还有服务，我们怎么样把服务做好？硬体卖不动了？我们就卖服务，就像汽车赚不了多少钱，4S店赚钱。围绕着住宅所有的服务，跟移动互联网结合，跟全方位的健康、保险，各种服务越来越多，然后抵消掉在制造环节的利润的下降。我们看这一段的价值链非常简单，就是创新的天地在哪里？如果说在第一阶段，我们是竞争力，成本规模在下降，第二个阶段就是细分市场和服务。

商用不动产，核心的能力就是运营能力，保证每一平米的空间能创造最大价值的租金，这个是运营能力，无论是酒店、商场，还是其他的商用的出租的不动产，每一个平米创造多少的租金和服务，围绕着这个来展开你的创新，当然不同的是商业部动产业态比住宅更多，更复杂，技术门槛越高，目前来看全国的商用不动产有四大类：

物流仓库，跟电商结合的物流仓库。物流仓库在过去五年增长得很好，这部分的增长每年大概10到30%的增长，租金每年涨10到15，过去你买东西从工厂到批发环节，到百货公司，自己坐车把百货公司的东西拿回家，现在不一样了，生产出来的东西直接到仓库，然后用快递小哥送过来。所以这个东西挪到这里来，全球的购物中心每年减少，李宁也关了很少店，都是因为电商的兴起。目前物流相关的不动产增长得很好。

第二医疗健康，医疗的不动产，医院民营占43%，国有的占一半多。在民营的一万多家里8千家来自于一个地区，就是福建的莆田，莆田来自于一个庄，有四个村，四个村有一个带头的大哥。这部分对空间的需求增长非常快，所以为什么大家会注意，我最近对医疗的参与，为什么跟莆田的乡亲在一起?是未来的潜在的商业不动产的客户，他每年对这个空间的需求巨大，这部分的需求量他们是最好的客户，第一租约很长，都是15到20年，短的不租，写字楼的租客一般是1到3年，但是医院的租客，男子医院和女子医院都是15到20年，由于行业健康增长非常快，他们的收入不错，租金给得不错，你想这类的房地产如果你去满足这部分的需求，你的生意一定就会好的。这就是刚才讲的，我们要创造有价值的人造空间，这个价值也要看你的客户是不是在创造他的现金流，他的现金流大，他支付的租金高。

第三类，就是我们讲的跟教育相关的不动产，中国经济要持续增长，除了要住宅，还有教育，基础教育、职业教育等各种教育，职业教育的发展，专业教育的发展，成人教育的发展，对于房地产是巨大的一个需求，在09年金融危机以后，这四年里最有意思的，美国一直上升的股票有三家，都是跟教育、学生公寓出租的。

经济不好的时候，教育不见得不好，经济不好的时候，医院不等于不好，经济不好的时候不等于火葬场生意不好，有一些好跟经济周期关联度的是既正相关，也有负相关，只要好与不好，都有一定的量，教育就是这样的，在教育领域的不动产增长很快。

第四类，公共服务业，政府很多的行政中心，这个局，那个办，这个物业应该说其实由民间做租给政府，因为这部分政府拿融资平台来贷款，背利息，建的房子使用率很低，如果由民间做租给他，使用率很高。有两个不好的。

第一购物中心不太好，全中国、全世界都是这样的，所以购物中心的面积由于电商的冲击，大量在减少。

第二不好的是全中国除了少数成熟，大部分的写字楼市场不好。因为一定是吃饱了以后才有的市场，日子过得差不多了才想起创业，才有能力创业，才有需要弄一个会所，弄一得办公楼。所以在中国，除了少数GDP超过一万美金的城市，有写字楼的市场，特别是北京、上海、深圳这样的，大部分的地方的租金，写字楼的租金极低，几乎没有什么市场。

所以这几个大家值得关注的。

房企的四种商业模式  

金融和不动产的结合，当物业出租特别好的时候，有可能把产品金融化，把租金金融化变成有债券，卖出去，这叫做不动产投资信托，或者是其他的创新的金融产品，而这类的金融性的不动产，在未来发展很快，最近房地产的债券都在抵债，这都是房地产金融性的服务。

房地产金融当中的创新空间非常之大。我们看这条线上有很多创新的地方，无论是在价值链的下面，住宅、制造业，无论是商业不动产的服务业，金融业都有创新。

我们去研究商业模式，从商业模式中找到创新的地方也是非常有机会的。

第一种商业模式非常简单，开发模式——做了卖，制造业，这种模式大家非常的熟悉，但是这种模式问题在哪里?在中国目前这个模式几乎走到头了，走到头的标志不是我讲的，有四个最重要的标志：

第一人均GDP过了8千美金，城市基本的住宅超过30平米，已经超过了很多中等发达国家。新房子和旧房子的交易量超过1：1，在娄底、吉首，卖5套房子，5套都是新房。长沙是一套旧房，一套新房。一个城市、一个国家的经济体如果人口的增量体制了，这个模式就面临着比较大的压力。北京每年增70万人，十年人口翻一番，盖多少房子都不够。每年长沙增加二三十万人，支撑他的需求，如果每年进来一百万人，现在的房子不够，所以人口的增量很重要。

还有资本市场对这个模式的估值，你的股票价格等于你的净资产，还不如你的净资产。这四个标志出现之后，估值这么低的时候，开发商做两个事，退市和转型。今天所有A股的估值跟香港一样，香港跟美国一样，基本上一样了，这类商业模式的估值是5到7倍，这些公司都在嚷嚷转型，如果不转型就是退市。所以第一种模式，大家知道只能去转型，要么在资本市场退市，这种模式在今后十年上升的空间比较小了。

第二种模式叫做资产经营管理类的，就是我们刚才讲的商用不动产，以运营为导向的模式，我们住宅类的公司最大的，万科、中海等等这些公司，这些公司做了30年，他目前的净资产跟股价差不多，但是还有一家公司在北京很有趣，国贸，这家公司在北京30年，就干了一件事，盖了国贸一期、二期、三期，110万平米，这个面积多吗?不多。但是这110万平米的估值将近1千亿，物业每年大量的收资金。这种模式是资产管理类的模式，就是他拿到资产，自己管理经营，把它做得非常好，这种模式的估值在资本市场上是15到20倍，这种模式是未来可能大家要研究的创新的一种方法。就是说你做30年开发，从公司来说你得到的价值不如30年就盖了110万，所以不是盖得多，还是讲创新。

第三种模式，金融类，如果把国贸这种物业作为金融产品，再卖出来，估值是20到30倍，这是第三种模式，金融性的不动产估值更高。

第四种模式就是互联网，互联网非常牛B的一件事，有一家公司只有四年，就把大家多余的房子放在网上，谁要租就上网，现在有60万间房子在网上，每天成交4万，估值120亿美金。在网上放1千万间房子，每天出租能够出租100万，估值三五百亿是肯定的。

这段时间全国的房地产和互联网的联系很多，有三种方式：产品到客户端，交易、出租，买卖，这是一类，做得不错；第二种就是智能家居，整合室内；第三种是物业；第四是自由定制的模式。

总之，互联网和房地产的结合，这类的商业模式创新空间很大，未来市场的估值巨高（来源于网络）